Többnyire a világ minden táján
prémium befektetésnek tartják az ingatlan. A mi kis hazánkban nem
feltétlenül a jövedelmezősége miatt választják, hanem sajnos ősidők óta
bele vagyunk kényszerítve az ingatlan vásárlásba, többek között a
különböző hivatalok bürökráciája miatt . Amerikában például gyakran
előfordul egy család életében, hogy akár négyszer-ötször is elköltöznek
több száz kilométerre az előző lakhelyüktől. Oda költöznek, ahol jobb
kereseti lehetőség adódik, és magasabb életszínvonalon tudnak élni.
Magyarországon azon túl, hogy kellő biztonságot nyújt egy saját
lakóingatlan, sokan a rendszerváltás előtti ideológiákkal nyugtatgatják
magukat róla, hogy ez "nem munka típusú jövedelem" és milyen "jó
befektetés". Pedig ma már másidőket élünk…
Érdemes végiggondolni az ingatlanokkal kapcsolatos kockázatokat!
1, Bérbeadás kockázatai:
Sokaknak az ingatlanról a bérbeadás jut elsőként eszébe, mint egy alternatív jövedelem fajta. Ebben az esetben több dologra is oda kell figyelni! Jellemzően nem veszik figyelembe a hirdetési költségeket, fenntartási-, felújítási költségeket. Ma ráadásul nagyon kevesen adják legálisan bérbe a lakásukat, mivel magas adó terheli. Arról nem is beszélve, hogy akik, ki tudják fizetni a bérleti díjat, inkább a banknak fizetik a „saját lakásuk” törlesztő részleteit.
2, Vagyonosodási vizsgálat:
Ez a fajta kockázat nem feltétlenül az átlag magyarra leselkedik, de azok, akik kifejezetten nyereség szerzés céljából halmozzák fel az ingatlanokat, ha követik a jogszabályokat, akkor a költségeik halmozottan jelentkeznek, ha meg megkeresik a kiskapukat, akkor majd annak idején, amikor a teljes vagyonukkal kell elszámolniuk – a tapasztalatok alapján -, igen csak meggyűlhet a bajuk!
3, Szerzési, Örökítési illették, Ingatlanadó:
4, Likviditás hiány:
El tud adni az ingatlanából néhány négyzetmétert, amikor sürgősen pénzhez szeretne jutni?
5, A „rögtönzött” eladás rontja az ingatlan értékét:
Hasonlóan a részvénypiachoz, minél hamarabb szeretné egy adott időpontban eladni az ingatlanját, annál kisebb esély van rá, hogy értéken, jó áron fogja tudni eladni.
6, Ingatlan alapok:
Ez a fajta ingatlan befektetés kevésbé kockázatos és tőkeigényes, mint ingatlanokat vásárolni. Az ingatlan alapok jól mutatják az adott ország ingatlan piaci átlagát, ezektől (nominális) 5-9% közötti eredményeket várhatunk el. Ebben a formában nem csak a megfelelő, profittal kecsegtető ingatlanok kiválasztását bízzuk az alapkezelőre, hanem nagyobb biztonságra is számíthatunk, hiszen ők nagytőkésként bevásárolhatnak, az irodaház, a plaza, szállodapiac, sportlétesítmények piacán is. Ilyen volumenű beruházásoknak nyilvánvalóan gyorsabb a megtérülése, mint egy lakóingatlannak! Lakossági ügyfelek tőke hiányában, ehhez a szegmenshez hozzá sem férnek!
7, Magyarországon túlkínálat van:
Évek óta tartó tendencia, hogy sajnos egyre kevesebb gyerek születik Magyarországon. A lakások viszont egyre csak épülnek. Ki fog ennyi ingatlanban lakni? Hosszú távon nem várható jelentős keresletnövekedés, de azért továbbra is csak épülnek az újabb és újabb lakóparkok. Ebből a piaci résből fakadóan a vevő diktálja az árakat, nekik meg nem áll érdekükben magas áron vásárolni (ma például egy elég széles rétegre jellemző, hogy a felvehető hitelkeret maximumáig fizetőképes)
Tehát úgy tűnik, hogy az árak még jó ideig a padlóra kényszerülnek.
8, Kockázatkezelés hiánya:
Számtalan eset tanúskodik róla, hogy jellemzően hiányosan vannak biztosítva az ingatlanok, márpedig pénzbe kerül egy ingatlanra leselkedő lehetséges veszélyek, pénzveszteségek kivédése. Márpedig egy bekövetkezett káresemény a nyereségünket csökkenti. Egyes esetekben a tulajdonos sajnálja rá a pénzt és így alul lesz biztosítva az ingatlan. Más esetekben meg pont hogy plusz pénzekkel túlbiztosítják. Az első eset sem szerencsés, mert ha hosszú távon gondolkodik, akkor nagy valószínűséggel elfordulhat káresemény és ilyenkor nem lehet a biztosítót okolni a keletkező hiány miatt. Az utóbbi meg felesleges pénzszórás, mert a kártérítés jogszabály szerint nem vezethet a károsult gazdagodásához.
9, Vételi kockázat – hozzáértés hiánya
- Abban az esetben, ha ingatlan közvetítőn keresztül vásárol ingatlant, akkor nyilvánvalóan, az ő munkadíja ( a vételár 1,5 - 5% - a) nekünk költség, viszont nem feltétlenül jelent garanciát az ingatlan minőségére, értékállóságára. Tehát a befektetés kockázatát ugyan csökkentettük, de az árát is meg kellett fizetni…
- Vannak akik ezt mindenképpen meg akarják spórolni maguknak és - ugyan tapasztalatok hiányában,de - saját maguk készítenek piackutatásokat,elemzéseket. Vállalják annak a kockázatát, hogy erről az összetett piacról minden jelentős információt be tudnak gyűjteni, ami az adott időtávra meghatározó lesz a nyereséget illetően. Így valóban garantált a haszon?
10, Más piacok példái:
Amerikában már jó ideje "döglődik" az ingatlan piac, erre most még rátesz egy lapáttal az is, hogy nem túl jó a hangulat a másodlagos hitelezési piac zavarai miatt. 2003-ban az alacsony kamatszint következtében olyanok is hitelhez jutottak, akik egyébként nem tudtak volna hiteltörlesztést vállalni. Mára, az akkori 1%-os szinthez képest, megemelkedtek a kamatok, ami a törlesztő részleteket megdrágította. Azok közül, akik abban az időben jutottak hitelhez, egyre többen már nem tudják fizetni ezeket a megnövekedett terheket. Az ebből fakadó, ár alatti ingatlan értékesítések nem vetnek túl jó fényt az amerikai ingatlanpiacra.
Ilyen körülmények között még a bizakodókat sem könnyű hitegetni, ugyanis egy nem rég készült amerikai tanulmány szerint, hosszú távon nincs reálérték növekedése az ingatlanpiacnak.
Mindent összevetve, azért nem szabad figyelmen kívül hagyni, hogy vannak alkalmi vételek, ami akár vonatkozhat úgy lakóingatlanra, úgy egy ipari ingatlanra is.
Múltkor pont elmesélte az egyik ügyfél, hogy a vállalkozásának keresett telephelyet. Talált is egy kisváros környezetében egy nagyon jó ingatlant. Ötmillió forint értéke volt a kiszemelt ingatlannak és ő a hozzájutott 3,8 millió forintért. Ez egyáltalán nem tűnt rossz üzletnek. Természetesen élt a lehetőséggel, de később tudta csak meg, hogy akitől megvette, ő kb fél évvel azelőtt vásárolta meg az egészet nevetséges 500.000Ft-ért.
Igen, félmillió forintért! Ilyen rövid idő alatt több mint hétszeres nyereséget ért el vele! Hát ez nagyon szép üzlet volt az előző tulajdonosnak - de nyilván közel volt a tűzhöz -, ezt nem igazán lehetne általánosítani, mint ahogyan az üzleti alapú, turizmusra építő ingatlanvásárlásokat sem. Kifinomult üzleti érzékkel, tapasztalatokkal, kapcsolatokkal ezek, akár még meg is ismételhetők, de nem ezek a lehetőségek jellemzik a lakosság jelentős részét!
Véleményem szerint a fentiekből nem következik, hogy nem érdemes ingatlan(oka)t venni, csak egész egyszerűen ki kellene verni a fejekből, hogy ez jó befektetés, illetve hogy ez egy univerzális megoldást nyújthat, az életben váratlanul felbukkanó problémák megoldására!
Úgy érdemes rá tekinteni, mint egy bármilyen másik hétköznapi vagyontárgyra – mint például az autóra – és gondoskodni kell a megfelelő védelméről!
Aki még mindezek ellenére is hisz az ingatlanok jövedelmezőségében, azoknak van egy javasaltom! Ha vannak kapcsolatai és rendelkezik jelentős tőkével, akkor inkább nagyon gyorsan vásároljon be az ázsiai ingatlan piacon!
Amennyiben ez meghaladja jelenlegi lehetőségeit, akkor javasolom, sürgősen keressen meg! Én tudok mutatni Önnek egy kiváló alapot, ami kizárólag az ázsiai ingatlan piacra koncentrál!
Nem kellene erről egyszer elbeszélgetnünk?
Érdemes végiggondolni az ingatlanokkal kapcsolatos kockázatokat!
1, Bérbeadás kockázatai:
Sokaknak az ingatlanról a bérbeadás jut elsőként eszébe, mint egy alternatív jövedelem fajta. Ebben az esetben több dologra is oda kell figyelni! Jellemzően nem veszik figyelembe a hirdetési költségeket, fenntartási-, felújítási költségeket. Ma ráadásul nagyon kevesen adják legálisan bérbe a lakásukat, mivel magas adó terheli. Arról nem is beszélve, hogy akik, ki tudják fizetni a bérleti díjat, inkább a banknak fizetik a „saját lakásuk” törlesztő részleteit.
2, Vagyonosodási vizsgálat:
Ez a fajta kockázat nem feltétlenül az átlag magyarra leselkedik, de azok, akik kifejezetten nyereség szerzés céljából halmozzák fel az ingatlanokat, ha követik a jogszabályokat, akkor a költségeik halmozottan jelentkeznek, ha meg megkeresik a kiskapukat, akkor majd annak idején, amikor a teljes vagyonukkal kell elszámolniuk – a tapasztalatok alapján -, igen csak meggyűlhet a bajuk!
3, Szerzési, Örökítési illették, Ingatlanadó:
- Ingatlan vásárláskor: 2% illeték 4 millió értékig, az e feletti részre : 6%( ügyvédi díj: 1%)
Forrás: www.magyarország.hu - Örökítésnél: ha családtag az örökös és
- 18millió forint alatti értékű a lakás, akkor az illeték mértéke: 11%
- 18-35 millió forint értékű lakás esetén : 15%
- 35 millió forint felett: 21%
Forrás: www.magyarország.hu - Ingatlanadó : a tervek szerint 0-2% közötti terhet fog jelenteni
4, Likviditás hiány:
El tud adni az ingatlanából néhány négyzetmétert, amikor sürgősen pénzhez szeretne jutni?
5, A „rögtönzött” eladás rontja az ingatlan értékét:
Hasonlóan a részvénypiachoz, minél hamarabb szeretné egy adott időpontban eladni az ingatlanját, annál kisebb esély van rá, hogy értéken, jó áron fogja tudni eladni.
6, Ingatlan alapok:
Ez a fajta ingatlan befektetés kevésbé kockázatos és tőkeigényes, mint ingatlanokat vásárolni. Az ingatlan alapok jól mutatják az adott ország ingatlan piaci átlagát, ezektől (nominális) 5-9% közötti eredményeket várhatunk el. Ebben a formában nem csak a megfelelő, profittal kecsegtető ingatlanok kiválasztását bízzuk az alapkezelőre, hanem nagyobb biztonságra is számíthatunk, hiszen ők nagytőkésként bevásárolhatnak, az irodaház, a plaza, szállodapiac, sportlétesítmények piacán is. Ilyen volumenű beruházásoknak nyilvánvalóan gyorsabb a megtérülése, mint egy lakóingatlannak! Lakossági ügyfelek tőke hiányában, ehhez a szegmenshez hozzá sem férnek!
7, Magyarországon túlkínálat van:
Évek óta tartó tendencia, hogy sajnos egyre kevesebb gyerek születik Magyarországon. A lakások viszont egyre csak épülnek. Ki fog ennyi ingatlanban lakni? Hosszú távon nem várható jelentős keresletnövekedés, de azért továbbra is csak épülnek az újabb és újabb lakóparkok. Ebből a piaci résből fakadóan a vevő diktálja az árakat, nekik meg nem áll érdekükben magas áron vásárolni (ma például egy elég széles rétegre jellemző, hogy a felvehető hitelkeret maximumáig fizetőképes)
Tehát úgy tűnik, hogy az árak még jó ideig a padlóra kényszerülnek.
8, Kockázatkezelés hiánya:
Számtalan eset tanúskodik róla, hogy jellemzően hiányosan vannak biztosítva az ingatlanok, márpedig pénzbe kerül egy ingatlanra leselkedő lehetséges veszélyek, pénzveszteségek kivédése. Márpedig egy bekövetkezett káresemény a nyereségünket csökkenti. Egyes esetekben a tulajdonos sajnálja rá a pénzt és így alul lesz biztosítva az ingatlan. Más esetekben meg pont hogy plusz pénzekkel túlbiztosítják. Az első eset sem szerencsés, mert ha hosszú távon gondolkodik, akkor nagy valószínűséggel elfordulhat káresemény és ilyenkor nem lehet a biztosítót okolni a keletkező hiány miatt. Az utóbbi meg felesleges pénzszórás, mert a kártérítés jogszabály szerint nem vezethet a károsult gazdagodásához.
9, Vételi kockázat – hozzáértés hiánya
- Abban az esetben, ha ingatlan közvetítőn keresztül vásárol ingatlant, akkor nyilvánvalóan, az ő munkadíja ( a vételár 1,5 - 5% - a) nekünk költség, viszont nem feltétlenül jelent garanciát az ingatlan minőségére, értékállóságára. Tehát a befektetés kockázatát ugyan csökkentettük, de az árát is meg kellett fizetni…
- Vannak akik ezt mindenképpen meg akarják spórolni maguknak és - ugyan tapasztalatok hiányában,de - saját maguk készítenek piackutatásokat,elemzéseket. Vállalják annak a kockázatát, hogy erről az összetett piacról minden jelentős információt be tudnak gyűjteni, ami az adott időtávra meghatározó lesz a nyereséget illetően. Így valóban garantált a haszon?
10, Más piacok példái:
Amerikában már jó ideje "döglődik" az ingatlan piac, erre most még rátesz egy lapáttal az is, hogy nem túl jó a hangulat a másodlagos hitelezési piac zavarai miatt. 2003-ban az alacsony kamatszint következtében olyanok is hitelhez jutottak, akik egyébként nem tudtak volna hiteltörlesztést vállalni. Mára, az akkori 1%-os szinthez képest, megemelkedtek a kamatok, ami a törlesztő részleteket megdrágította. Azok közül, akik abban az időben jutottak hitelhez, egyre többen már nem tudják fizetni ezeket a megnövekedett terheket. Az ebből fakadó, ár alatti ingatlan értékesítések nem vetnek túl jó fényt az amerikai ingatlanpiacra.
Ilyen körülmények között még a bizakodókat sem könnyű hitegetni, ugyanis egy nem rég készült amerikai tanulmány szerint, hosszú távon nincs reálérték növekedése az ingatlanpiacnak.
Mindent összevetve, azért nem szabad figyelmen kívül hagyni, hogy vannak alkalmi vételek, ami akár vonatkozhat úgy lakóingatlanra, úgy egy ipari ingatlanra is.
Múltkor pont elmesélte az egyik ügyfél, hogy a vállalkozásának keresett telephelyet. Talált is egy kisváros környezetében egy nagyon jó ingatlant. Ötmillió forint értéke volt a kiszemelt ingatlannak és ő a hozzájutott 3,8 millió forintért. Ez egyáltalán nem tűnt rossz üzletnek. Természetesen élt a lehetőséggel, de később tudta csak meg, hogy akitől megvette, ő kb fél évvel azelőtt vásárolta meg az egészet nevetséges 500.000Ft-ért.
Igen, félmillió forintért! Ilyen rövid idő alatt több mint hétszeres nyereséget ért el vele! Hát ez nagyon szép üzlet volt az előző tulajdonosnak - de nyilván közel volt a tűzhöz -, ezt nem igazán lehetne általánosítani, mint ahogyan az üzleti alapú, turizmusra építő ingatlanvásárlásokat sem. Kifinomult üzleti érzékkel, tapasztalatokkal, kapcsolatokkal ezek, akár még meg is ismételhetők, de nem ezek a lehetőségek jellemzik a lakosság jelentős részét!
Véleményem szerint a fentiekből nem következik, hogy nem érdemes ingatlan(oka)t venni, csak egész egyszerűen ki kellene verni a fejekből, hogy ez jó befektetés, illetve hogy ez egy univerzális megoldást nyújthat, az életben váratlanul felbukkanó problémák megoldására!
Úgy érdemes rá tekinteni, mint egy bármilyen másik hétköznapi vagyontárgyra – mint például az autóra – és gondoskodni kell a megfelelő védelméről!
Aki még mindezek ellenére is hisz az ingatlanok jövedelmezőségében, azoknak van egy javasaltom! Ha vannak kapcsolatai és rendelkezik jelentős tőkével, akkor inkább nagyon gyorsan vásároljon be az ázsiai ingatlan piacon!
Amennyiben ez meghaladja jelenlegi lehetőségeit, akkor javasolom, sürgősen keressen meg! Én tudok mutatni Önnek egy kiváló alapot, ami kizárólag az ázsiai ingatlan piacra koncentrál!
Nem kellene erről egyszer elbeszélgetnünk?
